Negli ultimi anni, in Italia, le case vacanza e gli alloggi turistici sono diventati un elemento strutturale del turismo, grazie al ritorno dei flussi internazionali e al desiderio dei viaggiatori di trovare soluzioni più intime e flessibili rispetto agli alberghi tradizionali.
Tuttavia, questo trend ha innescato nuove tensioni tra i diritti dei proprietari che esercitano attività ricettive e quelli degli altri condomini, portando alla necessità di un equilibrio tra libertà individuale e tutela del bene comune.
L’apertura di un alloggio turistico o di una casa vacanza in Condominio è, in linea generale, legittima.
Può, tuttavia, essere vietata se un regolamento condominiale di natura contrattuale – ossia redatto dal costruttore o approvato all’unanimità – impone un divieto espresso e specifico.
Un semplice regolamento assembleare, approvato a maggioranza, non può limitare i diritti del singolo proprietario.
Inoltre, la giurisprudenza sottolinea che i divieti devono essere chiari e mirati: un generico riferimento ad “attività alberghiere” o “contrarie al decoro” non è sufficiente per escludere gli affitti brevi, che rientrano nel legittimo uso dell’immobile.
Le attività ricettive generano spesso problemi di convivenza: aumento del via vai di persone estranee, maggiore usura delle parti comuni, rumori e comportamenti incivili.
Nei centri storici, dove gli alloggi turistici e gli affitti brevi proliferano, i residenti lamentano la perdita del senso di comunità condominiale, ed il crescente numero di furti dovuti al continuo ingresso di sconosciuti.
Altri disagi riguardano il decoro dello stabile e la conseguente perdita di valore degli immobili.
L’amministratore del Condominio riveste un ruolo cruciale di mediazione e garanzia: deve far rispettare il regolamento, in particolare vietando dette attività in presenza di un espresso divieto nel regolamento contrattuale ovvero richiamare formalmente i condomini che, nell’esercizio pur legittimo delle loro attività, comportano disturbo alla quiete condominiale.
Un suggerimento potrebbe essere quello di convocare l’assemblea per discutere situazioni problematiche e proporre nuove norme interne su check-in/check-out, gestione dei rifiuti o uso delle parti comuni.
In casi gravi di mancato rispetto delle norme, può – con l’approvazione dell’assemblea – proporre azioni legali.
In conclusione, seppur talvolta complessa, la convivenza tra attività ricettive e condomini residenti è possibile con equilibrio, dialogo e regole chiare.
Il diritto di proprietà va conciliato con il rispetto della sicurezza, del decoro e della tranquillità collettiva.